前段时间写了一下，松江新城的松南枢纽，看到后台有不少粉丝朋友在评论，想让我聊聊青浦的发展。

青浦这个区域太大了，加上青浦新城的GDP经常是五大新城垫底的，实在能夸的地方不多。

不过，最近听说轨交的利好不断。

17号线西延伸、沪苏湖铁路、2号线西延伸，3条轨交将在24年通车。

示范区城际线也即将全面启动，好像垫底的青浦要支棱起来了！

1、发展历史

要洞悉青浦的发展路径，我们还要从90年代开始聊。

改革开放以来，青浦的发展一共经历了三个阶段。

第一阶段，重点发展靠近市区的徐泾板块。

90年代那会，古北别墅区刚刚开发，上海人流行买欧美西式别墅。

嗅觉敏锐的开发商便看上了青浦的徐泾。

因为当时这里既靠近主城区长宁又属于远郊，所以地价便宜，很适合建别墅。

徐泾别墅群匆匆建设。典型的有：西郊九溪十八岛、西郊紫郡别墅、西郊华城。

名字一看就是蹭的长宁西郊，外地人估计也是傻傻分不清楚。

这一阶段青浦东发展中心在建别墅，基本没有搞商业和产业发展。

第二阶段，2000年左右开挖夏阳湖，想要打造郊区CBD。

当时的青浦，产业、人口资源都不足，还处于水资源保护区，生态环境建设保护任务艰巨。

没有太好的发展方向，于是选择夏阳湖作为主力发展地块。

青浦全区都在大力发展绿色先进制造业和旅游为主导的现代服务业。

到了2008年底，累计投入开发建设资金67亿元。建设了92万平方米区重大工程项目，完成76万平方米城市绿地。

基本建成城市主干道路网络，完成26条22公里市政道路建设。

也是这一段时期，大批居民住宅楼群开始纷纷建设。

夏阳湖城市核心区开发建设初见成效，博物馆、图书馆、规划展示馆开始落地夏阳湖附近。

现代化商圈有桥梓湾、凯特利和港隆广场等。

因为自然生态环境的保护和开发搞得好，还获得了一个“中国人居环境范例奖”光荣称号。

这一阶段主要是青浦的发展，主要是完善了夏阳湖主城附近的公共交通路网和公共服务设施。

第三阶段，青浦开始有了第一条轨交17号线，之后又迎来了长三角一体化国家级战略。

和06年松江的9号线拉动周边楼盘销售一样。

17号线的开工建设，18年长三角一体化，19年五大新城计划。

接连的几个大动作，让青浦的楼市迎来了第一波红利期。（徐泾赵巷别墅不是刚需主力）

汇金路站、青浦新城站、漕盈路站三个站点附近的新楼开始建设迅速，

淀山湖大道更是高楼林立，楼市开始第一波火爆。

从这之后，也基本确定了青浦发展的主力板块：沿着17号线，重点发展徐泾、赵巷、青浦新城、朱家角。

这一阶段，青浦才真正意义上走上了从上海西边的大农村转变成新城的康庄大道。

2、太慢了

青浦的发展实在是太慢了。

这里面既有天然的地理要素制约，也有后天的发展思路不清的影响。

第一慢，轨道交通发展太慢。

第一条地铁来得太晚了。17年17号线才开通，比临港还晚了4年。

这慢吞吞的速度，直接在五大新城里面落后一大截。

同样是郊区，松江动作就很快，抓住9号线的机遇，07年左右楼市就开始上行了。

叠加大学城发展，足足比青浦早发展10年。

后面松江又把沪苏湖高铁的重要节点松江南站给抢走了。

转眼间，明年就要通车了。

这青浦又得落后松江一个身位了。

第二慢，整体规划太慢。

青浦新城的规划方案直到2021年才出来。

也就是说，从夏阳湖主城08年基本建成之后，青浦一直没有找到新的发力点。

直到2021年才确定把青浦新城作为新的CBD来规划发展。

10年之后十年正好是上海楼市高速发展的10年。

青浦完美错过。

第三慢，青浦抢项目的速度也很慢。

2018时候，乐高乐园本来计划选址在青浦区淀山湖畔，都预计好在2020年动工了。

19年11月，进博会时候，被金山给抢走了。

你要知道，这可是一笔总投资额36亿元的大单子。

全球第二大的乐高乐园，每年得带来多少旅游人群？

煮熟的鸭子都能飞，抢钱都抢不过人家，这还能说点啥呢。

第四慢，拆迁动作太慢。

直到22年青浦才开始启动十四个城中村的拆迁计划。

之前的徐泾，在大虹桥战略之后，一直是青浦发展最快的地方。

可是无奈，一直拆迁速度跟不上，搞到现在蟠龙天地附近还在拆迁。

这也影响了板块内的连片发展。

青浦如果再这样慢下去，搞不好要沦为郊区垫底了。

3、核心问题

青浦的慢悠悠的发展速度，是挺符合青浦的绿水青山的调性的。

但对于城市发展来说，如果太慢了，老百姓的收入水平上不去，还是会影响生活质量的。

无论是轨道发展、新城规划还是拆迁速度，归根结底还是缺钱，缺产业。

产业不强是制约青浦发展的最大因素。

青浦的产业有两大问题：

一方面，青浦的现有成熟产业，发展天花板较低，

另一方面，规划的产业，缺乏竞争力，定位模糊。

现有产业里面，唯一一个能拿得出手的也就是刚刚在2020年达到千亿产值的物流产业。

物流产业基本都集中在华新镇，中通、圆通、韵达等快递龙头企业都落户于此。

快速物流行业，是典型的人力密集型产业，且严重依赖交通。

而且很难加快高薪群体的导入和人才的积累。

没有高薪人群的导入，青浦的房地产要想崛起，难度很大。

在十四五规划的产业中，包含当下5大风口产业：氢能、人工智能、生物医药、保税区、电子信息。

可是这些产业听上去都不错，但是好像没有一个是青浦的强项。

氢能方面，嘉定安亭有汽车产业闭环，青浦没有一点比较优势，

人工智能、生物医药属于高新产业，需要大量的专业人才。但青浦最缺的也是人才。

青浦这里既没有松江的大学城的年轻大学生，也没有临港的国际人才储备。

想发展好高新产业，难上加难。

规划的产业，太过分散，很难产生产业合力。

产业没有合力，产业无法突破，就很难实现产城融合的规划。

从新城规划来看，青浦新城位置要打造成新的中央商务区。

产业跟不上，人口进不来，那商务区能否发展起来，还真的是个问号。

4、青浦的希望

当然，写了这么多，并不是说要一味黑青浦。

青浦这些年，在确定了以青浦新城为中心，结合长三角一体化战略的指引下，已经在逐步发力。

大概是青浦回过神来明白，轨道交通对自己的重要性。

赶忙在松江南站的下一站，抢回了一个练塘高铁站。

终结了作为郊区没有高铁站的历史。

产业方面，重点聚焦在“大数字、大健康、大商贸”三大产业。

大数字产业，已经引入华为、网易、美的等一批头部企业，推动数字产业链迅速发展。

华为研发中心，预计在2024年年底就要投入使用了，计划可以导入3-4万名科研人才。

“大健康”产业，已经集聚了青浦生命科学园、上海家化、妮维雅、安踏等企业和平台。

“大商贸”产业，2022年快递物流业营收1568亿元，占全市的85%，全国的15%。长三角金融产业园落户基金类企业和机构158 户，基金在管规模达1900亿元。

产业转型已经初见成效。

那么，你可能更关心青浦未来哪里买房更好呢？

当然，第一位的选择还是徐泾板块。

因为这里是青浦发展最早的地方。

现在10万方的万科综合体，百老汇、蓝韵中心、蟠龙天地、蟠龙古镇已经建成。

这里是最有潜力的地方。

其他地方，目前还是不太推荐。

尽管，青浦新城已经在发展的正轨上，但是产城融合尚需时日。

按照青浦的2035年规划，也是着力引导人群去到虹桥主城和青浦新城重点集聚。

也就是说，青浦自己也很清楚，目前最好的发展还是仅紧保住大虹桥的大腿。

毕竟，历史经验中，交通对青浦来说极其重要。

青浦的楼市真正发展是也在17号线来了之后。

如果这一次，青浦可以把握好大虹桥+长三角一体化战略的后发优势，

山清水秀的青浦，未来或许会成为上海最宜居的郊区新城。

我们拭目以待。